Un particular solicita un préstamo a una
entidad financiera por importe de 100.000 euros. La garantía hipotecaria se
tasa en 80.000 euros. El contrato de préstamo hipotecario se formaliza. Tras
amortizar 2.000 euros de capital, el prestatario incumple su obligación de devolución
del principal y de pago de intereses. El prestamista insta la ejecución
judicial de la garantía hipotecaria. La subasta queda desierta y el prestamista
pide la adjudicación del bien por el 50% del valor de tasación (u otro
porcentaje superior, en su caso, según las reformas legislativas que se han ido
sucediendo), esto es, por 40.000 euros. Se solicita, además, el embargo de
los bienes del deudor para cubrir la parte del crédito no satisfecha (58.000 euros), más
intereses y costas.
La STS de 13 de enero de 2015, que
responde, en esencia, a un caso como el planteado, no por haber dado poco que
hablar es menos relevante. La burbuja inmobiliaria y, por tanto, de tasaciones,
ha dejado tras su explosión un rosario de incidencias que, por afectar a la
pérdida de su vivienda por un particular, han concitado especialmente la
atención del legislador y de los tribunales (sin que tengamos tan claro que
esta captación de atención haya sido por este orden).
Recordemos que conforme a la Ley 1/2013,
de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, si la entidad de
crédito adjudicataria, o un tercero relacionado con ella, enajena la vivienda
en el plazo de diez años desde la adjudicación, la deuda que pudiera quedar
pendiente se reducirá en un 50% de la plusvalía obtenida con tal enajenación.
Destacamos algunos argumentos de esta
sentencia:
Sobre la responsabilidad patrimonial
universal del deudor y su limitación en la Ley Hipotecaria:
«El art. 1911 CC recoge el principio
general de responsabilidad patrimonial universal por deudas, al regular que “del
cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes,
presentes y futuros”. Conforme al art. 105 LH, la constitución de una hipoteca
sobre un bien inmueble, por los prestatarios, no altera la responsabilidad
personal ilimitada del deudor que establece el reseñado art. 1911 CC. En este sentido,
conviene advertir que las partes no convinieron, sobre la base de lo previsto
en el art. 140 LH, una responsabilidad patrimonial limitada al importe de la
hipoteca o una dación en pago».
En relación con la doctrina del TJUE:
«En un supuesto muy similar, el Juzgado
de Primera Instancia núm. 4 de Palma de Mallorca formuló la cuestión
prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en la que
preguntaba si la reseñada normativa española podía considerarse contraria a la
Directiva 93/13. La cuestión fue resuelta por Sentencia de 30 de abril de 2014,
que recordó que las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado
miembro, como las controvertidas en ese litigio (art. 671 LEC), quedaban fuera
del ámbito de protección de la Directiva cuando no existe una cláusula
contractual que modifique el alcance o el ámbito de aplicación de tales disposiciones».
Sobre la adjudicación del bien
hipotecado por un porcentaje del valor de tasación y la reclamación de la parte
del crédito no extinguida:
«El ejercicio de la facultad legal de
reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación
del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación, en principio, no podía
considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado, conforme a la
jurisprudencia de esta Sala. Esta jurisprudencia se hallaba contenida en la
Sentencia 128/2006, de 16 de febrero, citada en el recurso de casación».
A propósito del enriquecimiento injusto
y su no concurrencia en el caso analizado:
«Como principio general del derecho,
cuya formulación sería “nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a
costa de otro”, se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de
costumbre, y también informa el Derecho patrimonial, para evitar que puedan producirse
enriquecimientos injustos, y contribuye a su interpretación en tal sentido.
Como institución jurídica autónoma (enriquecimiento sin causa), y sin perjuicio
de las eventuales previsiones legales, su aplicación descansa sobre la
concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al
empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una
condición jurídica (la ausencia de causa justificativa).
El principio de interdicción del
enriquecimiento injusto que informa estas acciones restitutorias de enriquecimiento
sin causa, cuando ya se ha consumado el enriquecimiento, podría también
inspirar, en algún caso, una excepción, para evitarlo. Esto es lo que pretendió
el ejecutado y lo que fue estimado por la Audiencia Provincial en la sentencia
recurrida.
Partiendo de la anterior jurisprudencia,
debemos matizar el rechazo en todo caso a la posibilidad de que pudiera existir
enriquecimiento injusto en una adjudicación al ejecutante del bien ejecutado
por la mitad del valor de tasación, si fuera seguida de una posterior
enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía
muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su
reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía
[…].
El enriquecimiento injusto no puede
radicar única y exclusivamente en que el importe en que el bien fue tasado es
muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, un 50%, porque esto sí
que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este respecto, sí
que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro
principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de
ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto.
El enriquecimiento injusto sólo podría
advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente
próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este
hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una
proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto
con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma. En este hipotético caso,
que no es el que nos corresponde juzgar, la aplicación del enriquecimiento
injusto se fundaría en su configuración como principio general de Derecho y en
su proyección técnica respecto del necesario control causal de las atribuciones
y desplazamientos patrimoniales en el curso de las relaciones jurídicas. Estas matizaciones
están en la línea de la reciente jurisprudencia [contenida, entre otras, en la
Sentencia 8 de septiembre de 2014 (núm. 464/2014 )], que pretende reforzar la
justicia contractual que deriva de los principios de buena fe y de
conmutabilidad del comercio jurídico, para superar una concepción meramente
formalista y rigorista de los esquemas de aplicación del derecho de crédito y
la responsabilidad patrimonial derivada».
Respecto a la Ley 1/2013:
«De hecho, en la actualidad, tras la
reforma operada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler
social, el art. 579 LEC prevé en su apartado 2 que:
“en el supuesto de adjudicación de la
vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para
lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que
no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes
especialidades:
b) En el supuesto de que se hubiera
aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien
le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro
del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la
vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento
de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en
tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente
acredite el ejecutante”.
Con esta previsión legal, la norma ya
contempla en la actualidad la 'injustificación' del enriquecimiento que el
adjudicatario o cesionario del remate pudiera tener con la plusvalía obtenida
con la posterior venta del bien ejecutado, y reconoce al deudor ejecutado que
pueda beneficiarse proporcionalmente de la plusvalía obtenida con la posterior
venta del bien ejecutado y adjudicado a su acreedor».
A pesar de todo, el Tribunal Supremo
concluye que «en nuestro caso, no ha existido una posterior venta que aflorara
una plusvalía relevante para el acreedor, sino que la Audiencia ha razonado la
existencia del enriquecimiento injusto mediante un juicio de valor sobre la
revalorización de inmuebles en aquella época. No deja de ser una simple
elucubración que no muestra de forma clara que de hecho se haya producido un
enriquecimiento por la obtención de una plusvalía muy relevante. Por esta
razón, no cabía apreciar enriquecimiento injusto, como tampoco abuso de
derecho, en aplicación de la citada jurisprudencia».
Esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria (Fuente: www.edufinet.com):
No hay comentarios:
Publicar un comentario