Prevenir el impago del préstamo hipotecario

(Publicado en iAhorro el día 18 de noviembre de 2015)

Partimos de que los préstamos hipotecarios a los que nos referimos son los que sirven para acceder a la vivienda habitual por parte del prestatario. El deudor merece ser protegido en todo caso, pero, especialmente, cuando lo que está en juego es que sea expulsado de su propia vivienda.

En la realidad, se dan casos un tanto atípicos, que, desgraciadamente, han proliferado en los últimos años, como el de los progenitores que fían a un hijo o hija ante la entidad prestamista y que, ante el impago del crédito, se ven privados de su propia vivienda. Como veremos seguidamente, estas necesidades han encontrado cierta cobertura en algunas de las medidas implementadas en estos años grises. 

A otro caso singular, como es del empresario individual, se le ha dado algo de amparo con la figura, recogida en la Ley de Apoyo a los Emprendedores de 2013, del “emprendedor individual de responsabilidad limitada”, que procura salvaguardar su vivienda, siempre que no supere, en general, una valoración de 300.000 euros.

La primera medida para prevenir el impago es que la cuota de amortización mensual no sea tan ajustada que, ante el aumento de la misma, si nos encontramos ante una operación a tipo de interés variable y un índice de referencia que se revaloriza, o ante la reducción sustancial de los ingresos periódicos, ponga al deudor en una situación de tensión financiera.

Más allá de esta elemental medida de precaución, si, a pesar de todo, no se puede atender el pago del préstamo hipotecario, por razón de la pérdida del empleo, de una enfermedad, etcétera, lo más adecuado puede ser trasladarlo a la propia entidad acreedora, para tratar de buscar alguna solución transitoria, como una carencia de capital y/o intereses, una ampliación del plazo de amortización… con el fin de ganar tiempo hasta una posible normalización de la situación.

No parece adecuado recurrir a nuevo endeudamiento, especialmente con terceros, para tratar de “tapar” la situación, pues lo normal es que esta financiación sea con garantía personal, es decir, con elevados intereses, y esto no sea más que el comienzo de “una bola de nieve” que eche a rodar empeorando la delicada situación del deudor.

Medidas legislativas

En los últimos años se han adoptado por los poderes públicos varias medidas para paliar la situación de los deudores en dificultades.

En primer lugar, se ha determinado que hasta mayo de 2017 (inicialmente, hasta mayo de 2015) no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a una persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en determinadas las circunstancias económicas, que se detallan en el artículo 1 de la Ley 1/2013 (grosso modo, familias numerosas, monoparentales con dos hijos, unidades familiares con un menor de tres años o discapacitados, víctimas de violencia de género, etcétera, con ingresos que, en conjunto, para la unidad familiar, no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas, cuando se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, y la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar). 

Por otra parte, se ha aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012 el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Los deudores que hayan hipotecado su vivienda habitual, incardinados en el umbral de exclusión, que se define en el artículo 3 de este Real Decreto-ley, se podrán acoger al Código.

También se podrán beneficiar de estas medidas los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

Es requisito necesario que la entidad acreedora se haya adherido al Código, en cualquiera de sus tres versiones, dado que el texto originario se ha modificado en dos ocasiones, aunque la práctica totalidad de las entidades bancarias españolas se han adherido al mismo.

Igualmente, se deberá tener en cuenta el valor de adquisición de la vivienda hipotecada, dentro de los parámetros establecidos por el Real Decreto-ley 6/2012, para poder beneficiarse de las medidas del Código.

Conforme al Código, en primer lugar, se podrá acceder a la reestructuración de la deuda (carencia en la amortización de capital de cinco años; ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo; reducción del tipo de interés aplicable a Euríbor + 0,25% durante el plazo de carencia; inaplicación de la cláusula suelo; reunificación de deudas).

Si la reestructuración resulta inviable, dada la situación económico-financiera del deudor, este podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.

De no proceder ni la reestructuración ni la quita, los deudores podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual, en cuyo caso la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o al tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

Además, en 2013 se creó el Fondo Social de Viviendas, que permite a quienes hayan sido lanzados de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, o hayan entregado su vivienda en dación en pago, acceder a un arrendamiento con una renta reducida y, en todo caso, proporcionada a los ingresos existentes. El deudor ha de cumplir, asimismo, ciertos requisitos de tipo económico y encontrarse en situación de “especial vulnerabilidad”.

Tanto en relación con el Código de Buenas Prácticas como con el Fondo Social de Viviendas, lo recomendable es plantear la hipotética aplicación de sus medidas en la propia sucursal bancaria, que dispone del conocimiento del cliente y de los medios para evaluar la pertinencia de las medidas, en beneficio recíproco de ambas partes.

El Tribunal Constitucional, las innovaciones y el mercado hipotecario (STC 14-5-2015)

El Tribunal Constitucional se ha pronunciado por medio de la sentencia de 14 de mayo de 2015 sobre el andaluz Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda (posteriormente tramitado como Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda, también impugnada y suspendida cautelarmente hasta que se pronuncie nuevamente el Constitucional).

No es la primera vez que en estos años el Tribunal Constitucional trata sobre el excepcional marco jurídico con el que se ha pretendido atajar la crisis. Sus resoluciones, por lo general, suelen ser ponderadas, pues sus razonamientos se sitúan entre dos aguas: la protección del deudor hipotecario, de un lado, y la preservación de la estabilidad del mercado hipotecario y del sistema financiero, de otro. Para unos, esta posición es insuficiente, para otros, la que corresponde. 

Las funciones del Constitucional son las que son, y lo que no se puede aguardar son decisiones especialmente innovadoras ni rupturistas. Más nos preocuparía, por sus desasgradables implicaciones de fondo, esto que lo contrario. De todas formas, la posición del Constitucional, como órgano colegiado que es, no es monolítica, y, por ejemplo, en la sentencia de 14 de mayo de 2015, de sus 11 magistrados cuatro han formulado o se han adherido a votos particulares.

El momento es delicado, pues las célebres «turbulencias financieras» son ya «turbulencias políticas», por razones estructurales de toda laya, latentes desde hace décadas. Para un historiador como Niall Ferguson, las principales amenazas para Occidente son la revolución y la guerra («La gran degeneración. Cómo decaen las instituciones y mueren las economías», 2013). Las instituciones deben evolucionar, el cambio debe ser tranquilo para su regeneración.

La coordinación entre la Unión Europea y los Estados miembros, entre sus instituciones judiciales y su Derecho, que cada vez es más común, es una tarea que debería exigir la máxima atención, para dar la debida respuesta a los ciudadanos pero también al mercado interior y a las empresas. 

Dicho lo anterior, destacamos algunos pasajes relevantes de la sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de mayo de 2015, que marcará las pautas, al menos a medio plazo, de la institución y su visión del mercado hipotecario y del sistema financiero:

Sobre el contenido esencial del derecho de propiedad y su necesaria regulación por ley formal:

«Por todo lo razonado, debemos concluir que el art. 1.3 concurre a establecer el régimen general del derecho de propiedad de la vivienda y dentro de él uno de sus elementos esenciales, lo que, por implicar “afectación” del mismo en el sentido que a este concepto le atribuye la doctrina constitucional, está vedado a esta modalidad de disposición con fuerza de ley. Esta conclusión no significa que la configuración constitucional del derecho de propiedad impida al legislador restringir de ese modo la amplitud de las facultades de uso y disposición del propietario de vivienda, análisis que no procede desarrollar en este momento, sino que el precepto impugnado disciplina un espacio normativo vedado al decreto-ley y reservado a la ley formal, por lo que es inconstitucional y nulo por contravenir uno de los límites materiales del decreto-ley, que deriva del principio democrático que el apartados 1 del art. 1 CE impone a todas las instituciones del Estado en su conjunto y se refleja en el art. 86.1 CE como requerimiento mínimo, por lo que el precepto autonómico establece un contenido del derecho de propiedad de la vivienda que lo afecta, en el sentido del art. 86.1 CE, y por tanto entra a regular un ámbito excluido del decreto-ley y pretende delimitar un contenido esencial para lo que ningún legislador es competente».

Sobre la inexistencia de impacto de la regulación impugnada en la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB):

«En cuanto al primero de ellos podemos desestimar desde un principio el motivo impugnatorio, pues el art. 25, interpretado en el sentido ya indicado, se limita a definir el concepto de vivienda deshabitada a partir del dato fáctico de su no ocupación efectiva y este concepto no es más que un instrumento de la política autonómica de fomento de la vivienda en alquiler que no puede producir el resultado de disminuir el valor de la cartera de inmuebles de la SAREB en que se basa la alegación del Abogado del Estado, pues, al ser la participación en tales actuaciones de fomento del alquiler meramente voluntaria, la declaración de vivienda deshabitada regulada en el art. 25 no conlleva, ni directa ni indirectamente, imposición de multa alguna o sujeción a obligaciones de otro tipo, ni puede sostenerse tampoco que dificulte la venta de estos inmuebles que exige el objetivo de desinversión en las mejores condiciones posibles que tiene señalado la SAREB».

Sobre la competencia exclusiva del Estado sobre el sector financiero:

«Sobre el alcance de la competencia exclusiva estatal ex art. 149.1.13 CE cuando se trata del sector financiero la STC 235/1999, de 20 de diciembre, afirma que “habida cuenta de la relevancia que presenta el sistema financiero para el funcionamiento de la economía en su conjunto, la presencia de una regla competencial específica, como es, en lo que ahora exclusivamente interesa, la relativa a la ordenación del crédito y la banca, no puede significar el completo desplazamiento de la regla competencial atinente a la planificación general de la actividad económica. Al respecto, este Tribunal ha declarado en repetidas ocasiones que dentro de la competencia de “ordenación general de la economía” tienen cabida “las normas estatales que fijan las líneas directrices y los criterios globales de ordenación de sectores económicos concretos, así como las previsiones de acciones o medidas singulares que sean necesarias para alcanzar los fines propuestos dentro de la ordenación de cada sector” (FJ 2)».

Sobre los Decretos De Guindos y el Memorando de Entendimiento:

«A la luz de esta doctrina, constatamos, por un lado, que la situación de los balances de los bancos y la dificultad de acceso al crédito por empresas y consumidores han determinado que el Gobierno, en los últimos años, haya priorizado la reorganización y recapitalización del sector financiero como línea esencial de su política económica. Este objetivo general ha sido perseguido por el Gobierno mediante varias acciones singulares relacionadas directamente con las entidades de crédito, como, en lo que hace a los mercados hipotecarios, aumentar muy notablemente las exigencias de cobertura para las exposiciones bancarias al segmento de negocio que gira en torno a los préstamos a la compra de vivienda garantizados con hipoteca sobre la misma (Reales Decretos leyes 2/2012 y 18/2012) o firmar con la Unión Europea un Memorando de Entendimiento el 20 de julio de 2012 por el que el sistema financiero español recibía asistencia financiera externa para reforzar la solvencia de las entidades con déficit de capital, debilitada por la generalizada pérdida de valor de las garantías hipotecarias obrantes en sus activos».

Sobre la suspensión de los lanzamientos en los procesos de ejecución hipotecaria (Ley 1/2013) y el Fondo Social de Viviendas (RDL 27/2012):

«En conclusión, el Estado define con esta doble medida la extensión de la intervención pública de protección de personas en situación de vulnerabilidad que considera compatible con el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario y, a la vez, para evitar que el equilibrio que juzga oportuno se quiebre, impide que las Comunidades Autónomas en ejercicio de sus competencias propias adopten disposiciones que, con este mismo propósito de tutela, afecten de un modo más intenso a dicho mercado. En conclusión, las medidas estatales reseñadas, en tanto que determinan de un modo homogéneo para todo el Estado los sacrificios que se imponen a los acreedores hipotecarios para aliviar la situación de sus deudores, concurren de un modo principal a regular el mercado hipotecario en su conjunto y, al tratarse este de un subsector decisivo dentro del sector financiero, inciden directa y significativamente sobre la actividad económica general».

Sobre la incompatibilidad de la regulación andaluza con la estatal:

«Ahora bien, la respuesta normativa autonómica no se reduce a adaptar la solución estatal de suspensión del lanzamiento “hasta transcurridos cuatro años desde la entrada en vigor de esta Ley” (art. 1 Ley estatal 1/2013, en la redacción que le da el Real Decreto-ley 1/2015), introduciendo simples modificaciones o correcciones en función del título competencial autonómico en materia de vivienda, sino que arbitra un mecanismo por completo incompatible, como es la expropiación del uso de la vivienda objeto del procedimiento de ejecución por un plazo máximo de tres años a contar desde la fecha del lanzamiento acordado por el órgano jurisdiccional competente. Este instrumento expropiatorio también difiere radicalmente del fondo social de viviendas que, para facilitar el acceso de personas desalojadas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles, regula la disposición adicional primera de la ley estatal 1/2013».

Sobre la pertinencia de las medidas de fomento autonómicas:

«En tercer lugar, no puede obviarse que el legislador andaluz puede ejercer su competencia exclusiva en materia de vivienda (art. 56 EAAnd) de modos distintos al simple desarrollo de las bases estatales, como ocurre, dentro del mismo decreto-ley recurrido, con los instrumentos de fomento previstos en el Capítulo III del Título VI, que es una regulación que, utilizando técnicas distintas a las que utiliza el Estado y que en nada interfieren con el mercado hipotecario, se orienta a satisfacer el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de un vivienda digna».

La expresión manuscrita del art. 6 de la Ley 1/2013: poco toro para tanto capotazo

Es asombroso, pero aún quedan prestamistas que se atreven a concertar operaciones de préstamo hipotecario a tipo variable con cláusula suelo. La observancia de la regulación de transparencia bancaria (antes, la Orden de 5 de mayo de 1994, ahora la Orden EHA/2899/2011) es insuficiente para garantizar la comprensión real por el prestatario de las implicaciones económicas y jurídicas de la controvertida cláusula, que poco a poco irá desapareciendo de la contratación, no sin provocar la aparición de efectos colaterales.

A los pocos días de la publicación de la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 se promulgó la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (con entrada en vigor el 15 de mayo de 2013).

Este art. 6 es el causante de que los nuevos prestatarios con hipoteca sobre su vivienda deban firmar la expresión manuscrita del conocimiento de la cláusula suelo en presencia notarial, cuando, entre otros supuestos, «se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza», lo que parece apuntar a la necesidad de que haya una equidistancia entre el tipo de interés inicial, la cláusula suelo y la cláusula techo.

Se presume por el art. 6 de la Ley 1/2013 que la escritura de préstamo siempre contendrá una limitación superior y otra inferior, en aparente contradicción con la doctrina de la sentencia de 9 de mayo de 2013, que no exige equidistancia entre el tipo inicial fijado y los topes señalados, ni que sea necesario que a la cláusula suelo le acompañe una cláusula techo, lo que podría ser, incluso, un elemento distorsionante:

«257. No es preciso que exista equilibrio “económico” o equidistancia entre el tipo inicial fijado y los topes señalados como suelo y techo —máxime cuando el recorrido al alza no tiene límite—.

258. Más aun, son lícitas incluso las cláusulas suelo que no coexisten con cláusulas techo y, de hecho, la oferta de cláusulas suelo y techo cuando se hace en un mismo apartado del contrato, constituye un factor de distorsión de la información que se facilita al consumidor, ya que el techo opera aparentemente como contraprestación o factor de equilibrio del suelo.»

El contenido específico de la expresión manuscrita se determina en la «Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario» (pág. 75), elaborada por el Banco de España, por lo que no se sabe si el art. 6 es una norma sustantiva o de transparencia bancaria.

La Resolución de 22 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, resuelve un recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2 a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en la que uno de los cónyuges prestatarios compareció en su propio nombre y como apoderado, en virtud de un poder especial, del otro. El conflicto surgió, efectivamente, a la hora de firmar la farragosa expresión manuscrita.

El enfrentamiento entre el registrador y el notario se concreta así, según la resolución:

El registrador: «Sostiene el registrador que conforme al artículo 6 de la Ley 1/2013 dicha manifestación es de carácter personal y por tanto debe realizarse de forma expresa por todos y cada uno de los prestatarios. Y que si bien en la escritura interviene doña M. D. M. H. en representación de su esposo, ni del manuscrito extendido por ella, ni de la propia escritura, se puede deducir que el poder alcance a la aseveración relativa a la aceptación de que el préstamo contenga un tipo mínimo de interés, que dada su trascendencia y efectos debe ser una manifestación expresa y personal».

El notario: «El notario autorizante del título y recurrente considera que dicho precepto no parece alterar las reglas generales del derecho civil español en cuanto a la actuación mediante apoderado, las cuales permanecen invariables, y por lo tanto a su juicio el citado precepto no establece un carácter personalísimo a la redacción y firma del manuscrito debiendo en consecuencia entenderse que puede realizarse por apoderado con facultades suficientes. Entiende que del poder, tal como hizo constar en el juicio de suficiencia contenido en la escritura, resultan facultades representativas suficientes para formalizar la escritura de préstamo hipotecario y que es obvio que en la firma del manuscrito suscrito por la apoderada y protocolizada en la escritura, doña M. D. M. H. actúa en la misma condición que en la escritura de la que el manuscrito forma parte».

La Dirección General no dice ni sí, ni no, ni todo lo contrario. 

El «no»: «Conforme ha quedado expuesto, dirigiéndose la exigencia de la manifestación a aseverar la comprensión del contenido y consecuencias de la cláusula por parte del prestatario y siendo esta capacidad de tipo personal, diferente para cada individuo y dependiente de distintos factores que afectan así mismo a cada persona, sólo podrá ser cada interesado quien declare sobre su propio grado de comprensión. Esta condición personal de tal declaración viene reforzada por la exigibilidad de manuscrito, por lo que no puede inferirse que sea posible su emisión por representante, fuera, obviamente, de los casos de representación legal en los que precisamente se suple la falta de capacidad del representado».

El «sí»: «Es cierto, como dice el recurrente, que tampoco se puede configurar a priori como un acto personalísimo, por lo que podría admitirse la posibilidad de que el poder contuviera un mandato expreso al respecto autorizando la contratación de una hipoteca aun cuando contuviera el tipo de cláusulas a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2013, cuyo alcance, no obstante, debería admitir conocer y comprender el poderdante para que de este modo no se eluda indirectamente el requisito legal de la manifestación manuscrita».

El «ni todo lo contrario»: «Pero, en el caso de este expediente, tal mandato ni se extrae del contenido de la escritura, ni pudo resultar del poder, ya que se otorgó con anterioridad a la citada Ley, ni se infiere siquiera del manuscrito redactado por doña M. D. M. H. en relación, exclusivamente, a su persona sin referencia alguna a su calidad de representante».

Echamos de menos argumentos jurídicos, en general, que no sean tan flexibles que lo admitan todo, lo que más que una buena técnica argumentativa lo que esconde es indecisión o imprecisión, ya sea deliberada o no. Argumentaciones como la descrita nos hacen recordar al laureado don Jacinto Benavente y «Los intereses creados».

Además, como decíamos, siendo prácticos, es difícil de creer que por el hecho de que la expresión manuscrita de todos los prestatarios se incorpore a la escritura de préstamo hipotecario quede acreditado el pleno conocimiento de la cláusula suelo, y la absoluta salvaguarda para la entidad prestamista ante posibles reclamaciones de sus clientes.

STS 13-1-2015: adjudicación al acreedor y embargo al deudor por la parte del crédito no satisfecha

Un particular solicita un préstamo a una entidad financiera por importe de 100.000 euros. La garantía hipotecaria se tasa en 80.000 euros. El contrato de préstamo hipotecario se formaliza. Tras amortizar 2.000 euros de capital, el prestatario incumple su obligación de devolución del principal y de pago de intereses. El prestamista insta la ejecución judicial de la garantía hipotecaria. La subasta queda desierta y el prestamista pide la adjudicación del bien por el 50% del valor de tasación (u otro porcentaje superior, en su caso, según las reformas legislativas que se han ido sucediendo), esto es, por 40.000 euros. Se solicita, además, el embargo de los bienes del deudor para cubrir la parte del crédito no satisfecha (58.000 euros), más intereses y costas.

La STS de 13 de enero de 2015, que responde, en esencia, a un caso como el planteado, no por haber dado poco que hablar es menos relevante. La burbuja inmobiliaria y, por tanto, de tasaciones, ha dejado tras su explosión un rosario de incidencias que, por afectar a la pérdida de su vivienda por un particular, han concitado especialmente la atención del legislador y de los tribunales (sin que tengamos tan claro que esta captación de atención haya sido por este orden).

Recordemos que conforme a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, si la entidad de crédito adjudicataria, o un tercero relacionado con ella, enajena la vivienda en el plazo de diez años desde la adjudicación, la deuda que pudiera quedar pendiente se reducirá en un 50% de la plusvalía obtenida con tal enajenación.

Destacamos algunos argumentos de esta sentencia:

Sobre la responsabilidad patrimonial universal del deudor y su limitación en la Ley Hipotecaria:

«El art. 1911 CC recoge el principio general de responsabilidad patrimonial universal por deudas, al regular que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Conforme al art. 105 LH, la constitución de una hipoteca sobre un bien inmueble, por los prestatarios, no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el reseñado art. 1911 CC. En este sentido, conviene advertir que las partes no convinieron, sobre la base de lo previsto en el art. 140 LH, una responsabilidad patrimonial limitada al importe de la hipoteca o una dación en pago».

En relación con la doctrina del TJUE:

«En un supuesto muy similar, el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Palma de Mallorca formuló la cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en la que preguntaba si la reseñada normativa española podía considerarse contraria a la Directiva 93/13. La cuestión fue resuelta por Sentencia de 30 de abril de 2014, que recordó que las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado miembro, como las controvertidas en ese litigio (art. 671 LEC), quedaban fuera del ámbito de protección de la Directiva cuando no existe una cláusula contractual que modifique el alcance o el ámbito de aplicación de tales disposiciones».

Sobre la adjudicación del bien hipotecado por un porcentaje del valor de tasación y la reclamación de la parte del crédito no extinguida:

«El ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación, en principio, no podía considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado, conforme a la jurisprudencia de esta Sala. Esta jurisprudencia se hallaba contenida en la Sentencia 128/2006, de 16 de febrero, citada en el recurso de casación».

A propósito del enriquecimiento injusto y su no concurrencia en el caso analizado:

«Como principio general del derecho, cuya formulación sería “nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro”, se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de costumbre, y también informa el Derecho patrimonial, para evitar que puedan producirse enriquecimientos injustos, y contribuye a su interpretación en tal sentido. Como institución jurídica autónoma (enriquecimiento sin causa), y sin perjuicio de las eventuales previsiones legales, su aplicación descansa sobre la concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa).

El principio de interdicción del enriquecimiento injusto que informa estas acciones restitutorias de enriquecimiento sin causa, cuando ya se ha consumado el enriquecimiento, podría también inspirar, en algún caso, una excepción, para evitarlo. Esto es lo que pretendió el ejecutado y lo que fue estimado por la Audiencia Provincial en la sentencia recurrida.

Partiendo de la anterior jurisprudencia, debemos matizar el rechazo en todo caso a la posibilidad de que pudiera existir enriquecimiento injusto en una adjudicación al ejecutante del bien ejecutado por la mitad del valor de tasación, si fuera seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía

[…].

El enriquecimiento injusto no puede radicar única y exclusivamente en que el importe en que el bien fue tasado es muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, un 50%, porque esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto.

El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma. En este hipotético caso, que no es el que nos corresponde juzgar, la aplicación del enriquecimiento injusto se fundaría en su configuración como principio general de Derecho y en su proyección técnica respecto del necesario control causal de las atribuciones y desplazamientos patrimoniales en el curso de las relaciones jurídicas. Estas matizaciones están en la línea de la reciente jurisprudencia [contenida, entre otras, en la Sentencia 8 de septiembre de 2014 (núm. 464/2014 )], que pretende reforzar la justicia contractual que deriva de los principios de buena fe y de conmutabilidad del comercio jurídico, para superar una concepción meramente formalista y rigorista de los esquemas de aplicación del derecho de crédito y la responsabilidad patrimonial derivada».

Respecto a la Ley 1/2013:

«De hecho, en la actualidad, tras la reforma operada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, el art. 579 LEC prevé en su apartado 2 que:

“en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante”.

Con esta previsión legal, la norma ya contempla en la actualidad la 'injustificación' del enriquecimiento que el adjudicatario o cesionario del remate pudiera tener con la plusvalía obtenida con la posterior venta del bien ejecutado, y reconoce al deudor ejecutado que pueda beneficiarse proporcionalmente de la plusvalía obtenida con la posterior venta del bien ejecutado y adjudicado a su acreedor».

A pesar de todo, el Tribunal Supremo concluye que «en nuestro caso, no ha existido una posterior venta que aflorara una plusvalía relevante para el acreedor, sino que la Audiencia ha razonado la existencia del enriquecimiento injusto mediante un juicio de valor sobre la revalorización de inmuebles en aquella época. No deja de ser una simple elucubración que no muestra de forma clara que de hecho se haya producido un enriquecimiento por la obtención de una plusvalía muy relevante. Por esta razón, no cabía apreciar enriquecimiento injusto, como tampoco abuso de derecho, en aplicación de la citada jurisprudencia».

Esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria (Fuente: www.edufinet.com):