La
burbuja inmobiliaria española explotó hace años, pero las consecuencias de
aquellos años locos aún perduran. Parecía que tras la convulsión se retornaba a
una cierta “tranquilidad” en el mercado hipotecario, aunque asoma un fenómeno
que podría poner fin antes de tiempo a este conato de estabilidad que tan
beneficioso sería para todos. Nos referimos a la litigiosidad asociada al
Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH). En realidad, no
existe un solo IRPH, sino varios, como veremos enseguida, cada uno con una problemática
propia que obliga a huir de planteamientos y soluciones generales y a tener que
analizar cada caso que se plantee individualmente.
Es
imposible desvincular la contratación de préstamos hipotecarios a tipo variable,
en general, de la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 (núm.
241/2013), sobre la cláusula suelo. De esta sentencia, en la que ahora no nos
vamos a detener por ser sobradamente conocida, quizás haya que destacar, por su
recurrente aparición en la jurisprudencia relacionada con el IRPH, la teoría
del “doble filtro de transparencia” y la necesaria compresibilidad real del
contrato y su clausulado por el deudor, tanto desde el punto de vista jurídico
como económico.
Los
índices de referencia bancarios se regulan en la actualidad por la Orden EHA/2899/2011,
de 28 de octubre, desarrollada por la Circular 5/2012, de 27 de junio, (estas
disposiciones han relevado, respectivamente, a la Orden de 5 de mayo de 1994 y a
la Circular 8/1990, de 7 de septiembre). Se trata de normativa de disciplina
bancaria, cuyo cumplimiento queda bajo la salvaguarda del Banco de España (el
Banco Central Europeo no entra directamente en esta materia en su labor
supervisora).
Las
entidades de crédito, según el art. 26.1 de la Orden EHA/2899/2011, únicamente
podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que cumplan las
siguientes condiciones:
- Que
se hayan calculado a coste de mercado y no sean susceptibles de influencia por
la propia entidad en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas
con otras entidades.
- Que
los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un
procedimiento matemático objetivo.
En
general, las entidades suelen utilizar los llamados índices oficiales, que son
los que siguen:
- Tipo
medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de
vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.
- Tipo
medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de
vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
- Tipo
de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo
entre dos y seis años.
- Referencia
interbancaria a un año (euríbor).
- Permuta
de intereses/Interest Rate Swap (IRS)
al plazo de cinco años.
- Míbor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con
anterioridad al 1 de enero de 2000 conforme a lo previsto en el art. 32 de la
Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro.
Como
se observa a simple vista, no hay ningún índice denominado expresamente IRPH,
aunque este se corresponde con el llamado tipo medio de los préstamos
hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos
por las entidades de crédito en España (el denominado como “IRPH de entidades”).
La
Orden EHA/2899/2011, en el marco de la reestructuración del sistema financiero
español y ante los problemas detectados con algunos índices demasiado volátiles
en el corto plazo, suprimió algunos índices y creó otros más estables,
manteniendo algunos de ellos.
Se
han preservado como índices oficiales cuatro de los anteriormente existentes:
el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para
adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito españolas
(“IRPH de entidades”); el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario
de la deuda pública de plazo entre dos y seis años; el euríbor a un año y el Míbor.
Se
han añadido dos nuevos índices, que son el tipo medio de los préstamos hipotecarios
entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las
entidades de crédito en la zona euro, y la permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de
cinco años.
Por
el contrario, se han suprimido tres, que son el tipo medio de los préstamos hipotecarios
a más de tres años, para adquisición de vivienda libre concedidos por los
bancos; el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para
adquisición de vivienda libre concedidos por las cajas de ahorros; y el tipo
activo de referencia de las cajas de ahorros. El primero y el segundo son,
respectivamente, los comúnmente llamados “IRPH de bancos” e “IRPH de cajas de
ahorros”, que se han refundido en un solo índice para el conjunto de las
entidades de crédito (el mencionado “IRPH de entidades”). El tercero es el
conocido, de ordinario, como “IRPH CECA”.
Tras
varios meses de incertidumbre, especialmente para los prestatarios cuyas escrituras
de préstamo hipotecario utilizaban estos índices como referencia, ya fuera con
carácter principal o subsidiario, con la disposición adicional decimoquinta de
la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su
internacionalización (ley que poco tiene que ver con los índices de referencia
bancarios…), se ha establecido el régimen para su desaparición, en concordancia
con la disposición transitoria única de la Orden EHA/2899/2011.
Con
efectos desde el 1 de noviembre de 2013, el Banco de España dejó de publicar en
su sede electrónica, y con el efecto de su desaparición completa, estos tres
índices oficiales aplicables a los préstamos hipotecarios, entendiéndose sustituida
la referencia a los mismos, con efectos desde la siguiente revisión de los
tipos aplicables, por el tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en
cada contrato de préstamo.
En
defecto del tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en el contrato, o
en caso de que éste fuera alguno de los índices que desaparecen, la sustitución
se realizaría por el “IRPH de entidades”, aplicándole un diferencial equivalente
a la media aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece y el anterior,
calculadas con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del
contrato y la fecha en la que efectivamente se produce la sustitución del tipo
(el Banco de España ha puesto a disposición del público un simulador para el
cálculo del diferencial en “El Portal del Cliente Bancario” —www.bde.es—).
La
sustitución de los tipos de conformidad con lo indicado implicará la novación
automática del contrato sin suponer una alteración o pérdida del rango de la
hipoteca inscrita. Por último, se establece en la Ley 14/2013 que las partes
carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o
extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo
dispuesto en la misma.
A
la vista de cuanto antecede, ¿cuál es la problemática asociada con el IRPH
desde el punto de vista de la clientela?
Las
modificaciones operadas por la Ley 14/2013, en ejecución de la Orden
EHA/2899/2011, han provocado que queden afectados determinados contratos en
vigor de préstamo hipotecario a tipo variable, unos directamente, otros
indirectamente: los primeros son los contratos en los que el índice efectivamente
empleado era uno de los eliminados, y los segundos son los contratos en los que
el índice era, meramente, sustitutivo, es decir, se usaría si, de algún modo,
el índice principal no podía ser utilizado, como con la supresión sobrevenida
ha ocurrido.
Según
el Banco de España (Memoria de Reclamaciones de 2015), han sido frecuentes las
reclamaciones “en las que el cliente, titular de un préstamo hipotecario referenciado
a alguno de los indicadores extintos, o incluso al tipo medio de los préstamos
hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos
por las entidades de crédito en España (también conocido como
“IRPH-Entidades”), que a la fecha continúa teniendo la consideración de índice
oficial, ha instado de este Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones
la declaración de nulidad del tipo de referencia aplicado, por considerarlo
abusivo, y su sustitución por el euríbor”.
Hay
que tener en cuenta que, en la actualidad, el “IRPH de entidades” ronda el 2%,
mientras que el euríbor a un año se ha adentrado ligeramente en terreno
negativo.
Pero,
como deja entrever el Banco de España, la fuente de conflictos no se centra
únicamente en esta transición ordenada por el legislador de un índice a otro,
en la aplicación del nuevo “IRPH de entidades” o en la conversión del tipo de
interés variable en fijo (es frecuente que las escrituras de préstamo recojan como
alternativa a la desaparición del índice principal que se aplique hasta la completa
amortización el último tipo de interés efectivamente aplicado).
También
puede ser relevante, a la vista de la doctrina de la sentencia del Tribunal
Supremo de 9 de mayo de 2013, el modo en que, cuando el préstamo fue ofertado y
contratado, se informó al cliente acerca del régimen jurídico y económico del
posible cambio del índice de referencia y sus consecuencias, lo que, visto en
retrospectiva, podría no haber sido transparente.
Otro
de los motivos de controversia es la propia forma de cálculo del IRPH, conforme
a la normativa de disciplina de entidades de crédito aplicable (antes, la
Circular del Banco de España 8/1990, ahora, la Circular 5/2012), y la posible manipulación
del índice alegada por algunos.
