Las hipotecas multidivisa al descubierto

Por José Antonio Díaz Campos (@jadiazcampos), economista.

Ocurrió, principalmente, en los años inmediatamente anteriores al derrumbe de la farsa en la que se había convertido el mercado inmobiliario español. Durante aquellos años (2007 y 2008) muchos de los que se proponían adquirir una vivienda acudían a sus entidades financieras a solicitar un préstamo para tal fin. En un entorno en el que el Euríbor estaba por encima del 5%, el precio de las viviendas no paraba de subir, y el futuro económico no parecía muy halagüeño (ya se empezaba a hablar de crisis en otros países), los futuros prestatarios demandaban soluciones que aliviasen la futura cuota resultante de los préstamos que iban a solicitar. Ante esta situación, y con la intención de captar clientes, expandir aún más el crédito e incrementar sus beneficios, algunas entidades financieras dieron con la «solución definitiva»: las hipotecas multidivisa.  

Por aquel entonces, este producto podía utilizarse para dar acceso al mercado inmobiliario a muchas personas que no podían adquirir una vivienda mediante un préstamo hipotecario tradicional, denominado en euros. Tampoco eran escasos aquellos que, teniendo la capacidad de optar por un préstamo en euros, eligieron una hipoteca multidivisa, atraídos por el «suculento» ahorro que ofrecían (en el entorno de los 200 a 300 euros mensuales, por ejemplo). En la histeria de la burbuja inmobiliaria, pocos preguntaban cómo se generaba el ahorro que ofrecía este producto financiero; solo había prisas por comprar propiedades inmobiliarias a precios que el tiempo se encargó de demostrar que  a todas luces eran desorbitados.

La principal característica de estos préstamos hipotecarios es que están denominados en una moneda extranjera —o varias— y, por tanto, el tipo de interés aplicable a los mismos no será el Euríbor, sino el tipo de interés de referencia de la moneda en la que el préstamo esté denominado.

De esta forma, el prestatario se expone a un riesgo de tipo de interés, ya que el tipo de interés que debe pagar no estará referenciado al de su moneda local, el euro, sino a otra moneda extranjera, quedando al albur de las decisiones de política monetaria que tomen bancos centrales distintos al Banco Central Europeo.

El prestatario también se expone al riesgo del tipo de cambio, en tanto en cuanto este percibe sus ingresos en euros y los pagos de la hipoteca deben hacerse en moneda extranjera. Si el euro se deprecia contra la moneda en la que esté denominado el préstamo, el prestatario soportará una pérdida, ya que cada vez que el euro se deprecie, el prestatario deberá entregar más euros para comprar una unidad de moneda extranjera.

Por tanto, a la luz de los riesgos que entrañan este tipo de préstamos hipotecarios, no parece una buena decisión financiera su contratación —dado el elevado importe del producto y su plazo—, al menos sin tomar ninguna medida que mitigue dichos riesgos, como podría ser un seguro de tipo de cambio.

La realidad es que la gran mayoría de las hipotecas multidivisa que se vendieron en 2007 y 2008 no llevaba aparejada ningún tipo de seguro que mitigase los riesgos antes descritos, puesto que los prestatarios buscaban un ahorro y, por tanto, no parecían dispuestos a incurrir en el coste que suponía un seguro, lo que habría hecho que este tipo de hipotecas tuvieran en términos globales un coste muy similar al de una hipoteca convencional en euros.

Sorprende, cuando menos, el paralelismo que se puede establecer entre el mercado inmobiliario español de aquellos años con, por ejemplo, el mercado de acciones. Cuando el mercado está «maduro» empiezan a ocurrir eventos que suelen alertar de este hecho a los participantes en el  mismo. Así, en el mercado de acciones cuando el mercado está alcanzando su pico, las recompras de acciones se incrementan hasta máximos (como ocurre en la actualidad). Lo mismo ocurrió en el mercado inmobiliario: las titulizaciones de préstamos hipotecarios se encontraban en máximos y empezaban a aparecer productos «novedosos» como las hipotecas multidivisa. Es alarmante que las personas que contrataron hipotecas multidivisa no fueran, al menos, avisadas del riesgo que asumían con su contratación.

Lo que sucedió al cabo de los años era algo previsible: tras la gran crisis que afectó a la Eurozona, el euro se desplomó respecto a algunas monedas, como el franco suizo o el dólar y esto hizo que aquellos prestatarios que tenían un préstamo denominado en dichas monedas debieran en algunos casos un importe muy superior al coste de la vivienda que adquirieron mediante el préstamo. Ante esta situación, los impagos se dispararon. Los prestatarios, sin ser plenamente conscientes de ello en algunos casos, habían hecho una apuesta que les saldría muy cara.