miércoles, 18 de noviembre de 2015

Prevenir el impago del préstamo hipotecario

(Publicado en iAhorro el día 18 de noviembre de 2015)

Partimos de que los préstamos hipotecarios a los que nos referimos son los que sirven para acceder a la vivienda habitual por parte del prestatario. El deudor merece ser protegido en todo caso, pero, especialmente, cuando lo que está en juego es que sea expulsado de su propia vivienda.

En la realidad, se dan casos un tanto atípicos, que, desgraciadamente, han proliferado en los últimos años, como el de los progenitores que fían a un hijo o hija ante la entidad prestamista y que, ante el impago del crédito, se ven privados de su propia vivienda. Como veremos seguidamente, estas necesidades han encontrado cierta cobertura en algunas de las medidas implementadas en estos años grises. 

A otro caso singular, como es del empresario individual, se le ha dado algo de amparo con la figura, recogida en la Ley de Apoyo a los Emprendedores de 2013, del “emprendedor individual de responsabilidad limitada”, que procura salvaguardar su vivienda, siempre que no supere, en general, una valoración de 300.000 euros.

La primera medida para prevenir el impago es que la cuota de amortización mensual no sea tan ajustada que, ante el aumento de la misma, si nos encontramos ante una operación a tipo de interés variable y un índice de referencia que se revaloriza, o ante la reducción sustancial de los ingresos periódicos, ponga al deudor en una situación de tensión financiera.

Más allá de esta elemental medida de precaución, si, a pesar de todo, no se puede atender el pago del préstamo hipotecario, por razón de la pérdida del empleo, de una enfermedad, etcétera, lo más adecuado puede ser trasladarlo a la propia entidad acreedora, para tratar de buscar alguna solución transitoria, como una carencia de capital y/o intereses, una ampliación del plazo de amortización… con el fin de ganar tiempo hasta una posible normalización de la situación.

No parece adecuado recurrir a nuevo endeudamiento, especialmente con terceros, para tratar de “tapar” la situación, pues lo normal es que esta financiación sea con garantía personal, es decir, con elevados intereses, y esto no sea más que el comienzo de “una bola de nieve” que eche a rodar empeorando la delicada situación del deudor.

Medidas legislativas

En los últimos años se han adoptado por los poderes públicos varias medidas para paliar la situación de los deudores en dificultades.

En primer lugar, se ha determinado que hasta mayo de 2017 (inicialmente, hasta mayo de 2015) no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a una persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en determinadas las circunstancias económicas, que se detallan en el artículo 1 de la Ley 1/2013 (grosso modo, familias numerosas, monoparentales con dos hijos, unidades familiares con un menor de tres años o discapacitados, víctimas de violencia de género, etcétera, con ingresos que, en conjunto, para la unidad familiar, no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas, cuando se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, y la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar). 

Por otra parte, se ha aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012 el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Los deudores que hayan hipotecado su vivienda habitual, incardinados en el umbral de exclusión, que se define en el artículo 3 de este Real Decreto-ley, se podrán acoger al Código.

También se podrán beneficiar de estas medidas los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

Es requisito necesario que la entidad acreedora se haya adherido al Código, en cualquiera de sus tres versiones, dado que el texto originario se ha modificado en dos ocasiones, aunque la práctica totalidad de las entidades bancarias españolas se han adherido al mismo.

Igualmente, se deberá tener en cuenta el valor de adquisición de la vivienda hipotecada, dentro de los parámetros establecidos por el Real Decreto-ley 6/2012, para poder beneficiarse de las medidas del Código.

Conforme al Código, en primer lugar, se podrá acceder a la reestructuración de la deuda (carencia en la amortización de capital de cinco años; ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo; reducción del tipo de interés aplicable a Euríbor + 0,25% durante el plazo de carencia; inaplicación de la cláusula suelo; reunificación de deudas).

Si la reestructuración resulta inviable, dada la situación económico-financiera del deudor, este podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.

De no proceder ni la reestructuración ni la quita, los deudores podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual, en cuyo caso la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o al tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

Además, en 2013 se creó el Fondo Social de Viviendas, que permite a quienes hayan sido lanzados de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, o hayan entregado su vivienda en dación en pago, acceder a un arrendamiento con una renta reducida y, en todo caso, proporcionada a los ingresos existentes. El deudor ha de cumplir, asimismo, ciertos requisitos de tipo económico y encontrarse en situación de “especial vulnerabilidad”.

Tanto en relación con el Código de Buenas Prácticas como con el Fondo Social de Viviendas, lo recomendable es plantear la hipotética aplicación de sus medidas en la propia sucursal bancaria, que dispone del conocimiento del cliente y de los medios para evaluar la pertinencia de las medidas, en beneficio recíproco de ambas partes.

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